一股“妖风”突然席卷楼市,一线城市纷纷绷不住了,南昌……

2023-08-20 12:42:55

自北向南,从东往西,一股“妖风”突然席卷了楼市。


(资料图片仅供参考)

成都、杭州、南京、西安……最火热的几个城市,也忍不住抖了三抖。

作为风向标的土拍,怎么就一下子熄火了?

最近一段时间,成都几乎每天发布高温黄色预警,气温直冲35度。

71家房企抢一块地的火爆场景还历历在目,成都土拍市场却突然传来一阵寒意。

原定于8月10日拍卖的东安湖42亩地块、龙潭寺59亩地块,不约而同地宣布“终止出让”。

一般来说,在正式开拍前会开放网上报名通道。有些特别热门的地块,在这个阶段就会被竞价到封顶,直接送去摇号。而那些临时撤牌的地块,大概率是因为:

没有开发商愿意掏钱。

说起来,这并不是成都今年头一回出现这种情况。5月19日那场土拍,远郊的新津区有一宗地块惨遭流拍。

可本次“终止出让”的地块,一宗位于“老五区”的成华,一宗位于中心城区的龙泉驿,这说明寒气蔓延的速度很快,已经来到了相对核心的二圈层。

在当下,有一股“撤牌风”正在席卷各大城市。

今年上半年,西安是全国土地成交面积最多的城市,凭着949万平米的成交面积荣登“卖地王”。光是涉宅地就卖掉了足足64宗,规划建筑面积803.55万平米,同比上涨更是高达47.5%。

进入下半年,西安土拍也被泼了一盆冷水。

原定8月11日出让的西安高新区GX3-17-33地块,就像成都的两宗地一样“因故终止出让”。

没错,就是全西安最热门的高新区。

发生在大湾区的撤牌故事,则更有戏剧效果。

佛山容桂的一宗商住地,原计划7月6日出让,却因故推迟1个月。好容易等满了1个月,结果又被撤销挂牌,真真是命途多舛。

最狠心的还是合肥,7月底的那场土拍,一口气下架了11宗地块。

很难想象,这一切都发生在“天花板会议”定调房地产,住建部、央行狂吹暖风,一线城市集体表态之后。

都说土拍是楼市风向标,为啥市场还是不领情呢?

在土地市场上大杀四方、疯狂扫货的央国企,最近也收手了。

今年6月底,中海豪掷超125亿,历经70分钟、竞拍151轮的拉锯战,从华润手抢走了深圳湾超总地块。

就在同一天,中海还在厦门、合肥大手笔砸钱买地,花掉200多个“小目标”。

然而,在接下来的7月,中海一块地都没拿。

同样停止拿地脚步的还有龙湖。眼看着宇宙房企岌岌可危,同为“民企幸存者”的龙湖怕是很难不被触动。

还有一些实力房企,拿地节奏明显变慢了。

滨江集团,作为杭州本土民营房企,上半年冲进了全国拿地榜TOP10。而在大本营浙江,滨江更是力压“拿地王”华润和“老大哥”绿城,风光登顶。

时间来到7月份,滨江的拿地金额却暴跌60%。

同样猛踩刹车的还有央企招商。整个7月份,招商蛇口买地只花了19个“小目标”,降幅也超过了60%。

当市场上为数不多的买家“萌生退意”,土拍的真实温度彻底藏不住了。

克而瑞数据显示,7月份土地流拍率达到了26.5%,创下2022年以来新高。

另一个统计口径中指院则表示,7月全国300城共流拍地块74宗,流拍率为21.2%,较上月增长3.09个百分点。

另一个土拍温度计,城投托底又出现了。

今年上半年,杭州土地出让金入账966.7亿,位居全国城市榜首。7场“土拍大战”平均溢价率高达9.3%,仅次于北京。总共有41宗溢价封顶触发摇号,占比超过六成。

进入下半年,土拍风云突变。7月18日杭州第七轮土拍,不仅诞生了2023年以来首宗流拍地块,城投也开始出手托底了。

同在长三角的南京,早早感受到了凉意。

7月17日南京第四批次出让,8宗地块中有6宗底价成交,其中5宗系城投托底。

为何大家都像约好了一样,都不拿地了?

表面看起来,土拍降温的原因是“季节性回落”。

据诸葛数据研究中心监测,全国主要地级市7月供应土地405宗,供应规划建筑面积为3377.03万㎡,同环比分别下降30.7%、46.09%。

供应变少了,拿地也就变少了,看起来似乎也解释得通。

真实情况却是,即便加大供应,土地市场也很难热度爆棚。

进入7月,几乎找不到业绩没有下滑的房企。

有超过8成百强房企单月业绩环比降低,超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%,其中36家企业同比降幅超过50%。

曾经的“民企之光”加速陨落,碧桂园单月同比跌幅高达63.6%,旭辉同比跌超70%。

仅仅越秀、保利、华侨城、联发等少数房企,7月单月业绩仍实现同比增长,而他们大多拥有国家队背景。

一边销售在下滑,另一边融资依然艰难。不怪开发商哭穷,他们是真没钱了啊。

今年7月,房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。克而瑞数据显示,80家典型房企的融资总量为499.74亿元,环比减少10.1%,同比减少46%。

本该支持房企融资的“三支箭”,几乎全都飞向了“国家队”,几乎没有民营房企输血成功。

克而瑞的统计显示,7月份境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业。

碧桂园这个级别的民企,也无法获得融资机构青睐。

经济观察报曾报道,碧桂园在去年11月一天之内获得邮储银行、工行、中行共1500亿元授信,但这些没有变成实质性的融资。

7月底那场高层会议之后,住建部和央行发声了,一线城市发声了,甚至开发商和业主都开始涨价了,股市也涨了一波,气氛已经烘托到位。

可是大半个月过去了,至今未有实质性利好政策出台,信心正在迅速消耗殆尽。

正如下面这个刷屏的“地狱笑话”:疯狂拿地的,一个个遭遇危机。因为突发事件停止拿地的,却意外躲过了爆雷潮。

说实话,光靠喊一喊口号的表演型救市,已经没办法让房企心甘情愿掏钱了,必须拿出真金白银的利好。

否则对他们来说,比起花钱买地再卖房回款,不如提前还债稳住信心。

与碧桂园同为“民企之光”的龙湖,已经这么做了。

据财联社报道,龙湖今天提前偿还了17亿元债务,目前境内到期债务仅剩11月到期的1.19亿元。

另外,明年1月到期的153亿港币银团贷款,龙湖也已经提前偿还72亿港币,并且计划在年内全部提前偿还。

好在真正的大招,已经离我们不远了。

央行宣布MLF下调15个基点,房贷利率很可能也要跟着下调。福州、厦门、成都、沈阳等多个城市,很快会出台政策降低二套房首付比例下限。

南昌已出台“15条政策”,官宣首套贷款首付20%,二套贷款首付30%。

最值得关注的莫过于,一场由高层召集京沪广深主官的会议将在8月召开。

一线城市到底会如何松绑?我们拭目以待。

流拍率飙升、成交量下滑、标杆房企爆雷……在很多人看来,楼市仍未走出“至暗时刻”。

比这更残酷的,是加速到来的大分化时代。

诸葛找房数据显示,尽管总体流拍率飙升,但不同能级城市的差异相当大。

一线城市:7月流拍率为3.13%,同环比分别下降2.14和4.77个百分点

二线城市:流拍率为10.43%,较上月微降0.13个百分点,高出去年同期2.23个百分点

三四线城市:7月流拍率为25%,为近17个月流拍率高峰

土拍是楼市风向标,开发商就是感知楼市水温的“鸭先知”。

一方面,开发商放弃的广大三四线城市,基本没有投资价值。不信你看碧桂园,土储高度集中在三四线城市,尽管这些年一直努力降负债却积重难返。

另一方面,开发商疯狂涌入一二线城市。他们一个比一个谨慎小心,把算盘打出了火星子,生怕算错一笔账,拿错一块地。

多数房企上半年拿地城市不超过15个。最夸张的当属华润、滨江和招商等房企,在一二线拿地金额占比超过了90%。

即便是优质城市里还不错的板块,也会因为种种原因放弃买入。

比如8月10日南昌集中出让的高新艾溪湖东DABJ2023033地块,8004元/㎡的起始楼面地价比周边不久前出让的两宗地块封顶价高了2000元/㎡,最终没有房企报名出价,流拍。

过去市场好的时候,这样的地块根本不愁卖,现在却面临滞销。

这说明什么?

即便是一二线核心城市,也要优中选优,不可轻易踏错。

楼市分化时代,95%的房子正在被淘汰!

扫码加我,了解更多南昌楼市热点

关键词:

银行更多»

收藏